Thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay hoạt động hết sức sôi nổi và náo nhiệt, để đảm bảo tính minh bạch trong các giao dịch bất động sản, chính vì thế mà hoạt động thẩm định giá bất động sản quan trọng và cần thiết hơn bao giờ hết.
Thẩm định giá bất động sản là gì?
Bất động sản là tài sản hữu hình và không di chuyển được. Theo quy định tại Điều 107 Bộ luật dân sự 2015, bất động sản bao gồm các tài sản như đất đai; nhà, công trình gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật.
Thẩm định giá bất động sản là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền quyền sở hữu bất động sản phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.
Vai trò của thẩm định giá bất động sản
Đất nước ta đã và đang trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế với tốc độ ngày cành nhanh hơn, mạnh mẽ. Do đó, nhận thức và nhu cầu về dịch vụ thẩm định giá tài sản đã trở nên thiết yếu đối với các tổ chức tín dụng, doanh nghiệp, các nhà đầu tư và các cá nhân…
Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, cho thuê, đánh thuế…. Trong đó, thẩm định giá bất động sản có một số vai trò chính sau:
- Thẩm định giá bất động sản có vai trò quan trọng trong việc giúp cơ quan Nhà nước, doanh nghiệp, cá nhân đưa ra các quyết định liên quan đến việc mua, bán, đầu tư, phát triển, quản lý, sở hữu, cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm, cầm cố và kinh doanh tài sản.
- Thẩm định đúng giá trị các nguồn vốn tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản vào các hoạt động kinh tế, qua đó thúc đẩy tài sản, bất động sản tham gia vào các giao dịch kinh tế, tháo gỡ những mâu thuẫn về giá giữa các bên tham gia giao dịch dân sự trên thị trường, góp phần làm lành mạnh hóa thị trường và giảm thiểu các rủi ro cho các nhà đầu tư.
- Bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên khi tham gia vào các giao dịch về tài sản, bất động sản.
Các loại bất động sản cần thẩm định
Có 3 loại hình bất động sản cần thẩm định, bao gồm:
- Bất động sản có đầu tư xây dựng (đây là nhóm cơ bản. có tỷ trọng lớn, có tính phức tạp cao, chiếm đa số các giao dịch bất động sản hiện nay): gồm bất động sản nhà ở, bất động sản nhà xưởng, công trình thương mại – dịch vụ, bất động sản hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động sản là trụ sở làm việc,…
- Bất động sản không đầu tư xây dựng: chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu sản xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,…
- Bất động sản đặc biệt; bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di sản văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,…
Mục đích thẩm định giá bất động sản
- Thế chấp tài sản, bảo lãnh tín dụng;
- Mua bán, chuyển nhượng, góp vốn liên doanh;
- Thành lập doanh nghiệp, cổ phần hóa doanh nghiệp;
- Xử lý nợ, giải thể doanh nghiệp;
- Đền bù, bảo hiểm, khiếu nại;
- Hoạch toán kế toán, tính thuế ;
- Tư vấn và lập dự án đầu tư;
Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá bất động sản
Cách tiếp cận từ thị trường
Với cách tiếp cận từ thị trường thì phương pháp được sử dụng trong thẩm định giá bất động sản là phương pháp so sánh.
Phương pháp so sánh xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở đối chiếu, phân tích và đánh giá các yếu tố so sánh của các tài sản so sánh với tài sản thẩm định giá từ đó điều chỉnh mức giá của các tài sản so sánh làm cơ sở ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ chi phí
Cách tiếp cận từ chi phí thường được áp dụng khi thuộc một trong các trường hợp sau:
Không có đủ thông tin trên thị trường để áp dụng cách tiếp cận từ thị trường và cách tiếp cận từ thu nhập.
Có dự định tạo ra một tài sản mới hoặc khi thẩm định giá công trình mới được xây dựng hoặc tài sản mới được chế tạo.
So sánh, đối chiếu với các cách tiếp cận thẩm định giá khác.
Với cách tiếp cận từ chi phí, thẩm định viên thường sử dụng các phương pháp thẩm định giá bất động sản sau:
- Phương pháp chi phí thay thế xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí thay thế và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
- Phương pháp chi phí tái tạo xác định giá trị của tài sản thẩm định giá dựa trên cơ sở chênh lệch giữa chi phí tái tạo và giá trị hao mòn của tài sản thẩm định giá.
Cách tiếp cận từ thu nhập
Cách tiếp cận từ thu nhập được áp dụng đối với các tài sản tạo ra thu nhập cho người sở hữu/người sử dụng, có thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất vốn hóa hoặc tỷ suất chiết khấu phù hợp.
Phương pháp thẩm định giá sử dụng trong cách tiếp từ thu nhập là phương pháp vốn hóa trực tiếp và phương pháp dòng tiền chiết khấu.
Hồ sơ thẩm định giá bất động sản
Đối với cá nhân
- Hộ khẩu và Chứng minh nhân dân của chủ sở hữu tài sản.
- Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản).
- Giấy chứng nhận QSDĐ, hợp đồng mua bán, hợp đồng chuyển nhượng
- Hồ sơ kỹ thuật thửa đất (sơ đồ thửa đất, diện tích, vị trí, bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng,…)
Đối với tổ chức
- Pháp nhân tổ chức (Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh hoặc quyết định thành lập).
- Giấy chứng nhận đăng ký thuế.
- Giấy ủy quyền của chủ sở hữu tài sản (đối với khách hàng không phải là chủ sở hữu tài sản).
- Giấy chứng nhận QSDĐ, Hợp đồng mua bán, Hợp đồng chuyển nhượng, Quyết định giao đất, Hợp đồng thuê đất …
- Tờ khai nộp thuế QSDĐ (thuế trước bạ, tiền sử dụng đất).
- Bản đồ hiện trạng, vị trí.
- Giấy phép xây dựng.
- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình
- Tờ khai lệ phí trước bạ.
- Hồ sơ dự toán, thiết kế.
- Biên bản nghiệm thu công trình hoàn thành.
- Bản vẽ (thiết kế, hoàn công, hiện trạng, vị trí)
- Hồ sơ quyết toán (nếu có).
Quy trình thẩm định giá bất động sản
Bước 1: Tiếp nhận yêu cầu thẩm định giá bất động sản
Bước 2: Phân tích, nghiên cứu hồ sơ pháp lý bất động sản cần thẩm định
Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
Mục đích thẩm định giá:
- Thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng. Mục đích thẩm định giá phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá.
Xác định thời điểm thẩm định giá. Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
Xác định cơ sở giá trị của tài sản: Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường.
Bước 3: Lập kế hoạch thẩm định giá bất động sản
Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá.
Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau:
- Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh.
- Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá.
Bước 4: Khảo sát thực tế, thu thập thông tin
Thẩm định viên trực tiếp khảo sát hiện trường và thu thập thông tin về:
- Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản.
- Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa…
- Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình.
- Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau
Ngoài các thông tin đã thu thập tại hiện trường, thẩm định viên cần phải thu thập thêm các thông tin sau:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận.
- Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…).
Bước 5: Phân tích thông tin
Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá.
- Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường: Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng.
- Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
- Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường.
- Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá
Phân tích về khách hàng:
- Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng.
- Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản.
- Nhu cầu, sức mua về tài sản.
Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản.
- Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh.
Bước 6: Xác định giá trị tài sản thẩm định giá
Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá.
Các phương pháp thường được sử dụng thẩm định giá bất động sản gồm:
- Phương pháp so sánh
- Phương pháp chi phí tái tạo
- Phương pháp chi chí thay thế
- Phương pháp dòng tiền chiết khấu
- Phương pháp vốn hóa trực tiếp
- Phương pháp thặng dư
- Phương pháp chiết trừ
Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định.
Bước 7: Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan
Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại Thông tư 30/2024/TT-BTC ngày 16/5/2024.
